。同期隆重揭晓“2026中国物业服务综合实力百强企业”“2026中国物业国有企业百强”“2026中国物业品牌影响力百强企业”“2026中国物业管理行业上市物企20强”及系列细分业态、区域、好服务项目等榜单，共同见证中国物业服务企业基业长青、业绩长虹！

　　行业地位迎来跃升。实施“物业服务提升行动”首次纳入“十五五规划”、首次写入政府工作报告；同时，立法保障加速落地，《物业管理条例》修订与《城镇房屋安全管理条例》制定纳入国务院2026年度立法计划。此外，陕西、上海、福建、吉林等省市主要领导亲自部署，物业工作升级为 “一把手工程”。

　　监管逻辑全面升级。2025年3月，中央纪委将“物业服务履约不到位、侵占公共收益”纳入全国16件民生实事之一；上海、河南、广西、杭州等数十个省市密集出台住宅小区公共收益管理办法，核心要求是“专户存储、单独列账、定期公示、接受审计”；此外，维修资金数字化、质价相符定价、信用评级挂钩招投标，“透明、合规、提质”成行业底线。

　　治理格局重构。国家战略层面明确提出“探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业企业协调运行”的新型治理机制，强调以党建引领构建“共建共治共享”的社区治理新格局。

　　2025年房地产开发投资、新开工、竣工全部两位数下滑，百强物企在管面积增速直接腰斩到3.01%。

　　优质项目争夺白热化，退盘潮蔓延。存量时代，优质项目成为稀缺资源，成为众多企业竞争的重点。此外，项目流动性显著加快。据中物智库监测，2025年退盘项目超500个，退盘面积逾1.5亿平方米，主动清退低效项目成常态。

　　收缴率逼近生死线年百强住宅物业费收缴率跌到82.3%，逼近80%的生存警戒线。

　　根据国家统计局数据，2025年末住宅待售面积达40236万平方米，较2024年末增长2.8%，连续5年增长，是2016年以来同期最高值。大量空置房 “收不到钱、成本不减”，利润被持续挤压。“保交楼”任务刚显成效，而“保运营”的挑战才刚刚开始。空置房正在从开发商的资产负债表的负担，转移至物业管理现金流表的现实伤口。

　　在一二线城市，物业服务质量已逐渐成为仅次于地段、价格的第三大购房决策因素。提供优质物业服务的住宅项目，其二手房溢价可达5%-15%，改造后物业市场千亿级。

　　毛利同比减少2.30%，毛利率降至18.42%；住宅物业费收缴率下降2.4个百分点至82.3%；行业整体满意度降至73.2分。

　　应收账款持续上涨至912.21 亿元，规模高企；营业成本持续增加，增速（5.06%）再度超过营收增速（3.62%）。

　　百强企业市场份额为30.42%，较上年仅微增0.26个百分点，增速显著放缓。在管面积超3亿平方米的龙头企业合计市场占有率超过16%，保持高位，市场资源持续向具备综合实力的优质企业集中，“大行业、小龙头”的竞争格局稳定。

　　“拓一个、成一个、赢一个”是新的拓展哲学。与此相应，单盘营收贡献度、利润水平及客户口碑，将全面取代单纯的管理面积，成为企业内部考核与外部评价的核心指标。

　　2023年至2025年，12家披露具体退场数据累计退场面积超4.4亿平方米，相当于一个头部物企的全部在管规模。

　　拓新难、留存难的“双难”局面。与此同时，多家企业开始突破历史“内部红线”，主动退出由关联企业开发的项目，进一步反映出存量结构调整的深化。

　　差异化聚焦：一是业态聚焦。重点深耕商务写字楼、产业园区、公众物业等高附加值、高专业门槛的业态。二是模式转型。加速从传统物业管理（PM）向综合设施管理（IFM）升级，通过为单一客户提供全链条、一体化的资产运营与后勤保障服务，深度绑定客户，提升服务溢价与竞争壁垒。

　　同比增长3.62%，增速延续逐年下滑态势，行业整体增收乏力。2025年百强企业营收市场占有率20.48%，较上年同期增加0.06个百分点。头部企业的市场集中度持续提升，营收超百亿元的企业合计市场占有率超过11%。

　　因关联方风险计提的资产减值影响同比减弱、项目的拓优汰劣、企业主动的精益降本增效策略等。然而，毛利率警报尚未解除。2025年百强企业毛利润总额为683.54亿元，同比减少2.30%，毛利率继续下滑至18.42%，创下近年新低。尽管企业采取多项措施，但资产减值压力、人工、物料等成本的刚性上涨问题仍未得到根本性解决，持续侵蚀着企业的盈利空间，企业盈利能力的“内功”尚需修炼。

　　基础物业服务基石稳固，但毛利承压。2025年，基础物业服务收入和毛利分别同比增长5.09%和1.03%，在营业收入中占比提升至73.84%，贡献了近七成（69.34%）的毛利。其毛利率减少0.69个百分点至17.30%，反映出在成本刚性上涨的背景下，即使是核心业务，盈利空间也受到持续挤压。

　　相比之下，增值服务板块受房地产行业深度调整的冲击明显。2025年百强企业社区增值服务收入同比下降2.06%，毛利同比下降15.69%。2025年非业主增值服务收入锐减10.88%，规模已不足2022年的三分之二，毛利同步大幅下滑21.69%，对行业整体收入的贡献降至6%左右，不再构成行业性的系统性风险。“其他收入”板块表现亮眼。2025年其收入同比增长8.92%。

　　人工成本占营业成本的比重为50.45%，较上年下降0.37个百分点，但仍是第一大成本项。

　　2025年，百强企业人均营收达26.16万元，同比增长5.29%。四年间，人均营收从19.86万元增长至26.16万元，累计增长31.73%，年均复合增长率9.62%，人力的创收能力持续提升。人均营收增速（5.29%）高于人均管理面积增速（4.66%），单位面积的创收能力也在同步改善，行业正逐步实现量效齐升，而非单纯的规模驱动。

　　并非源于物业费普遍上涨（事实上调价依然困难），而是来自三个结构性的积极变化：一是项目结构主动优化，企业主动剥离低物业费、低收缴率的“负资产”项目，通过“退劣进优”修复整体单位面积营收；二是高附加值业务贡献增加，IFM、城市服务、能源管理、团餐等“其他收入”虽然体量尚小，但增速快、附加值高，正在边际上改善单位面积产出；三是“优质优价”逐步得到验证，部分标杆项目通过服务升级实现了物业费的成功调整，尽管案例尚不普遍，但好服务创造高价值的逻辑已在少数项目中得到验证。

　　关联方减值计提压力减缓、主动优化人员结构以及低效业务出清等，这并非全要素生产率系统性提升的结果，其可持续性存疑。

　　住宅物业费收缴率仅为82.3%，较上年减少2.4个百分点。与2020年前后约93%的行业高点相比，已累计下滑超过10个百分点。行业整体满意度降至73.2分，较2022年（80.2分）累计下降7.0分。收缴率持续下滑，直接反映了业主满意度的下降和信任关系的松动。即便是行业标杆，也未能幸免于业主缴费意愿持续走低带来的现金流压力。

　　利润求真，剥离虚假繁荣；现金流求稳，拒绝短视透支。健康现金流三支柱：高收缴率+高预缴率+低坏账率；利润与现金流必须同向。

　　“谁能提供好服务，谁就能有市场、有发展、有未来”。中国物业管理协会会长王志宏指出“为优质住宅配套高品质物业服务，是物业行业回归服务初心、彰显专业价值的核心体现，为行业转型发展指明了核心方向”。

　　中物智库提出“好服务确定性模型”，包含七大核心引擎：文化价值观、服务设计、品质管控、组织人才、科技赋能、社区治理、价值被看见。七大要素环环相扣、协同赋能，将抽象的“好服务”转化为可落地、可衡量、可感知的确定性服务体验。好服务是系统性工程，需全域布局、整体构建。

　　品牌建设“四步法”，覆盖战略规划、价值创造、品牌传播、效果评价全流程，构建品牌建设正向循环。在此基础上，进一步落地细化为“品牌建设五层二十式”方法论，明确物业品牌建设是“战略→体系→体验→传播→保障”的全链条系统工程。五层架构层层递进、互为支撑。

　　“盘活存量、创造增量”，通过激活共有闲置资产、优化空间业态，实现资产增值，是物业行业存量时代的核心价值升级方向。

　　存量资产盘活，焕新老旧低效资源；公共空间赋能，转化成本项为收益项；文化内容再造，激活空间人文商业价值；全域综合运营，升级城市服务角色。

　　实现最优人机协同：由AI智能体承接标准化、低附加值、重复性工作，让人力聚焦高共情、高交互、高温度的核心服务场景，平衡运营效率与服务体验。

　　目前，“物业+养老”行业仍处于探索培育期，尚未形成规模化、可复制、盈利的成熟商业模式，整体面临服务体系偏轻、盈利空间较薄、专业体系薄弱、优质资源不足等痛点。但短期盈利短板不代表长期价值缺失，当前行业探索阶段，正是企业布局卡位、沉淀服务能力、积累用户心智的关键窗口期。未来随着长护险扩面、政策常态化、老年消费能力提升，赛道将迎来规模化放量增长。

　　，这不仅是本报告的主题，更是行业未来发展的根本航向。提质，是以精细化运营替代粗放式扩张；筑好，是以优质服务筑牢信任与资产基石；智启，是以科技与绿色开启效能革命；新程，是肩负民生与治理的新使命，踏上高质量发展的新征程。

　　谁更好、谁更稳、谁更远。那些回归服务本质、拥抱技术变革、深耕价值创造的企业，将穿越迷雾，引领物业管理行业走向一个真正专业、可持续、受尊重的未来。